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關於日本不動產

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投資日本不動產的好處

深入解析日本不動產的市場環境

  若考慮在日本投資置產,筆者建議了解一下日本近35年的經濟歷史背景。
首先,1980年代的日本產業有高度工業技術生產力的背景,甚至在世界中可以說處於一人獨勝的絕佳狀態。因此“日本式經營”當然也被全世界所關註,甚至發行了『日本第一』這本書籍。

  另一方面,歐美各國為了對抗一枝獨秀的日本經濟體系,以美國為首的協議國和日本簽訂了『廣場協議』對此,進行大量購買日元的介入協調,實施了強烈的外匯誘導,使得原本在1985年時1美元可兌換240日元變為1988年1美元只能兌換120日元的情況。

  實施『廣場協議』後的日本銀行,為了壓制通貨膨脹卻反誘導了國內銀行利息增高。隨著時間強勢日圓和高利率下經濟趨於穩定的通貨膨脹,使得從1986年開始變成趨往金融緩和的方向。

  強勢日元帶給日本企業帶來了很大的危機感。但是日本企業用盡智慧及方法在日元升值的艱難條件下依然不失戰鬥力持續成長。反觀伴隨著通貨膨脹緩解、金融緩和,已經升值的股票市場和不動產市場發生了大量過剩資金流動,引起股票市場與不動產開始暴漲,即所謂的泡沫經濟。

  鑒於上述原因, 股票市場在1989年12月・房地產在1990年由日本金融廳提出總量控制,在1991年時經濟達到高峰之後隨即暴跌,銀行體系發生巨額不良債權,從而導致日經日股下跌經濟停滯,被稱為『失去的20年』。
2001年REIT(不動產投資信托)被導入東京,東京的土地價格降到了歷年來低價,2005年左右全國整體範圍價位也下跌。而且2008年美國發生雷曼兄弟次貸危機也讓日本經濟體系再次受創,房地產再次暴跌。直到2013年前後不動產才趨漸穩定,同年隨著安倍經濟學政策的實行經濟才有了好轉。

  此外,安倍經濟學“三根箭”之一“金融政策”的要點是供給日本銀行大量的短期資金和日本銀行持續10年購買國債。到現在為止,許多國內銀行接受短期資金供給,把它作為國債運用。根據此次的措施運用國債,事實上的狀況變成了高價買入低價賣出。即便如此,日本銀行短期提供大量資金供給和長期低利率的誘導手段,依然沒有獲得緩解。

  迄今為止,日本銀行停止提供資金給國內銀行 也造成資金無法有效流向到民間企業,以及目前日本國內銀行裡還藏著大量的資金卻無法有效利用。今後考慮到銀行和企業的利益,滯留在銀行內的大量資金應該如何流向民間作為有效資金利用,以及如何再度引起像1985年那時候所發生的過剩大量資金流動。

  從現在的日本經濟景象可以看出,日本國內土地價格還沒有到達雷曼次貸危機前的水平,回顧近35年來不動產價格也認為被低估的。此外,從房地產市場價格和金融政策的觀點來看,現在正是投資日本房地產的大好時機。

  最後,日本銀行除國債以外的股票投資和前面提到的REIT(房地產投資信托)的收購也同時在實施。

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